01 juli 2025
Een toren van ambities, gebouwd op losse eilandjes van expertise - dat is gebiedsontwikkeling anno nu. Maar wat als je al die experts vanaf het begin dezelfde taal laat spreken? Common Affairs werkt al ruim vijftien jaar aan een antwoord op die vraag: Citymaker.
“Zet iedereen - nog voor je begint - in een kamer met een grote vertaalmachine: want dat is wat Citymaker in de basis is.” Berend Hoffmann, architect en medeoprichter van Common Affairs, heeft een missie: de Babylonische spraakverwarring in gebiedsontwikkeling doorbreken. “Nu gaat het meestal zo: elke betrokken adviseur krijgt een specifieke opdracht mee en gaat daar op zijn eigen eilandje en in zijn eigen taal mee aan de slag - in kilowatt, boomvolume of vierkante meters laadvermogen. Pas gaandeweg ontdekken we met z'n allen dat het niet past, dat ambities botsen of elkaar uitsluiten, omdat we niet zijn begonnen bij de onderlinge samenhang.”
Citymaker is volgens Berend het antwoord: een digitale rekentool die alle disciplines vanaf het begin bij elkaar brengt, om samen een helder en realistisch programma van eisen op te stellen. “Alle ambities zijn legitiem, maar pas als je begrijpt wat ze betekenen in ruimte, kosten en consequenties, kun je écht samen bouwen.”
Excel-bestand
Berend begon een kleine twintig jaar geleden met de ontwikkeling van de tool die nu Citymaker heet, min of meer uit frustratie. “Ik was voortdurend aan het tekenen,” vertelt hij, “maar telkens bleek gaandeweg dat iets niet kon of veranderden er eisen of prioriteiten. Dan kon ik weer opnieuw beginnen. Terug naar de tekentafel. Dus ging ik in de avonduren maar wat gegevens in Excel zetten, zodat ik zelf kon zien wat er gebeurde als ik aan een paar knoppen zou draaien. Tijdens de economische crisis, toen de bouwpraktijk zo'n beetje stilviel, had ik tijd om het concept verder uit te werken.”
Wat begon als een persoonlijke spreadsheet, is inmiddels uitgegroeid tot een volwassen digitale rekentool die wordt ingezet bij grootschalige gebiedsontwikkelingen - waaronder zeer succesvol bij Pampus in Almere, de grootste gebiedsontwikkeling van Nederland. Met Citymaker kun je exact zien wat de impact is van een kleine aanpassing - bijvoorbeeld het toevoegen van extra groen of het verhogen van de parkeernorm - op alle andere onderdelen van het plan. De tool vertaalt abstracte ambities naar harde cijfers, en maakt de ruimteclaims van verschillende thema’s direct zichtbaar. Daardoor worden de wederzijdse afhankelijkheden vanaf het begin inzichtelijk. “Het mooie is,” zegt Berend, “je hoeft nog niets te tekenen om te weten of iets past. Je ziet het meteen. En als het niet past, weet je ook precies waar het misgaat.”
Gedeeld model
Citymaker is geen ontwerpsoftware, maar een rekentool die helpt om al die verschillende ambities en randvoorwaarden in een vroeg stadium samen te brengen. De tool koppelt harde data over ruimte, energie, mobiliteit, water, groen en voorzieningen, en laat meteen zien wat het effect is van keuzes op het geheel. Daardoor kunnen betrokken partijen - nog vóór de eerste lijn op papier staat - gezamenlijk een realistisch en samenhangend programma van eisen opstellen. Niet vanuit aannames of losse rekenbladen, maar in één gedeeld model waarin alles op elkaar ingrijpt.
De kracht van Citymaker bleef niet onopgemerkt. Opvallend genoeg waren het de planeconomen die als eersten enthousiast reageerden. “Zij waren superenthousiast. Ontwerpers die eerst wilden rekenen, zoiets hadden ze nog meegemaakt.” Een van de eerste partijen die aanhaakten, was dan ook Stadkwadraat, een financieel adviesbureau gespecialiseerd in gebiedsontwikkeling en planeconomie. Later volgden ook andere adviseurs en ingenieursbureaus, zoals Rebel, Sweco, Encore en DEP. Steeds vaker wordt Citymaker ingezet als gedeeld vertrekpunt voor integrale planvorming, met deelnemers uit uiteenlopende disciplines aan één tafel.
Energie
Werken met Citymaker is niet alleen efficiënter, het maakt het proces ook simpelweg leuker. “Als je de snelheid erin houdt, hou je ook de energie erin,” zegt Berend. Door al in een vroeg stadium helder te krijgen wat wel en niet past, voorkom je dat ambities halverwege moeten sneuvelen. Nu weet je van tevoren wat haalbaar is, en kun je ambities scherper formuleren én daadwerkelijk waarmaken. Het zorgt voor energie in het proces: adviseurs begrijpen elkaar beter, verschillende belangen komen sneller boven tafel, en ieders bijdrage doet er zichtbaar toe. Je moet het plan nog steeds zelf maken, maar je doet het op basis van gedeelde inzichten.”
De ambitie reikt verder dan het verbeteren van individuele projecten. Berend hoopt dat Citymaker uitgroeit tot een nieuwe standaard in de sector. “Ik zou het fantastisch vinden als elke adviesdienst straks zegt: ik doe alleen mee aan een tender als het programma van eisen is opgesteld met Citymaker.” Want pas als de uitgangsvraag klopt - als de basis helder en gedeeld is - kun je verantwoord gaan ontwerpen. Het zou alle betrokken partijen enorm veel tijd besparen, en de kwaliteit van plannen aanzienlijk verhogen. Je begint pas met 3D-tekenen als je zeker weet dat het zin heeft. “Het is wederkerig. Je maakt iets wat niet alleen het proces versnelt, maar ook het vertrouwen versterkt. En uiteindelijk hoop ik dat dit de basis wordt voor hoe we in Nederland samen bouwen.”
Citymaker 2.0 op PROVADA 2025
Op PROVADA 2025 lanceerden we met alle partners de nieuwe versie van Citymaker tijdens een speciale sessie in de Arena van de RAI. Meer weten over de licentieversie van Citymaker? Ga naar Citymaker.nl of neem contact op met Berend Hoffmann.