04 november 2020

Hoe transformeer je retail?

Veel winkelcentra leiden een zieltogend bestaan. Internetwinkelen, maar ook achterstallig onderhoud, een sleetse inrichting en leegstand nopen tot ingrijpen. Volgens Common Affairs architecten is op veel plekken een grootschalige transformatie hard nodig – vaak in combinatie met woningbouw. Om dergelijke complexe projecten in goede banen te leiden, komt het communicatiemiddel Retailmaker goed van pas.


Het Nederlandse winkelbestand staat al langer onder druk, maar de coronacrisis brengt een en ander in een stroomversnelling.

Ondanks dat supermarkten en andere dagelijkse levensmiddelenwinkels een opleving doormaken, kampen veel buurtwinkelcentra – en dan met name non-foodwinkels en horeca – met dalende opbrengsten. Het gevolg is nog meer winkelleegstand, en omdat grote (mode)ketens verdwijnen, schreeuwen de grote volumes die zij achterlaten om herbestemming. Maar het vinden van functies die deze leegtes opvullen blijkt lastig, mede doordat de horecabranche zich momenteel niet in een positie bevindt om elke verlaten winkelruimte nieuw leven in te blazen

Toch gloort er hoop aan de horizon, want ondanks de toename van online shoppen is de verwachting dat mensen hoe dan ook blijven winkelen – vanwege het comfort, de beleving, het persoonlijk contact met local heroes, de speciaalzaken die je alleen in de eigen wijk of stad treft. 

Maar om aan die verwachtingen te voldoen, is het wel van belang om de neerwaartse spiraal waarin veel winkelcentra zich bevinden te doorbreken. Dat is niet gemakkelijk, want naast de toenemende leegstand worden veel winkelcentra gekenmerkt door een achterhaalde architectuur, een stenige en sleetse openbare ruimte (veelal gedomineerd door parkeerplaatsen) en een gebrekkige aansluiting op de omgeving.


Toevoegen van woningen

Dat ingrijpen kan op verschillende niveaus – zoals het opknappen van de openbare ruimte en het interieur en de herstructurering van de routing en het parkeren. Maar soms is een rigoureuzere aanpak nodig: om winkelcentra uit het slop te trekken zijn grootschalige transformaties noodzakelijk, waarbij in ieder geval gestreefd wordt naar een menging met andere functies. En aangezien werkplekken, leisure en horeca weinig zoden aan de dijk zetten, en culturele functies leuk zijn, maar vaak niet haalbaar, ligt de sleutel in het toevoegen van woningen.

Dat is deels een financiële overweging. Omdat de waarde van winkelruimtes daalt en woningprijzen nog altijd stijgen, is het voor eigenaren rendabel om winkelruimte in te ruilen voor woonruimte. Daarnaast stijgt door de combinatie van wonen en winkelen de beleggingswaarde. Bovendien zorgen de opbrengsten uit woningbouw voor investeringsruimte om in het winkelcentrum zelf verbeteringen aan te brengen.

Ook vanuit stedenbouwkundig opzicht biedt het toevoegen van woningen kansen: het is een aanjager om de anonieme openbare ruimte opnieuw in te richten, om blinde wanden op te heffen, om stenige ruimtes te vergroenen en de aansluiting met de wijk te herstellen. And last but not least: met het toevoegen van woningen heb je als winkelcentrum je klanten in huis.


Transformatiepuzzel

De hamvraag is hoe je dit voor elkaar krijgt, hoe je bepaalt welke mix van woningen en winkels het meest optimaal is. De transformatie van winkelcentra tot gemengd woon-winkelgebieden is complex, niet in de laatste plaats vanwege alle spelers die betrokken zijn. Welke winkels verdwijnen als woningen worden toegevoegd? Hoeveel vierkante meter moet worden afgeboekt? Hoe gaan we om met de extra benodigde parkeerplekken?

In een regulier planproces ontwerpen we eerst plannen die vervolgens worden doorgerekend, waarna we in de meeste gevallen weer opnieuw moeten beginnen. Vaak worden in een traditioneel planproces ontwerpen vanuit allerlei sectorale invalshoeken beoordeeld, zonder dat die aspecten met elkaar in verband worden gebracht.

Om het leggen van de transformatiepuzzel te vergemakkelijken – en het proces efficiënter te laten verlopen – biedt het instrument Retailmaker uitkomst. Het is als een rekenmachine die op basis van vooraf ingevoerde kennis en data direct uitrekent wat de consequenties zijn van bepaalde keuzes. Door zoveel mogelijk mensen –winkeliers, eigenaren en ontwikkelaars, maar ook sectorale adviseurs – uit te nodigen voor een Retailmakersessie, wordt ter plekke inzichtelijk welke gevolgen ambities, behoeften en voorwaarden hebben. Hoe pakt de keuze voor een bepaald woonmilieu uit? Wat gebeurt er als we de omvang van de woningen aanpassen? Wat is de impact een bepaald parkeerregime? Hoeveel leegstand is dragelijk?


Communicatiemiddel

Door steeds te variëren met deze parameters, ontstaan geleidelijk een aantal voorkeursscenario’s die voldoen aan de eisen en wensen van alle spelers. Met de bijbehorende bouwstenen kunnen de door de computer gegeneerde scenario’s direct worden nagebouwd – vooral om te kijken hoe het er ruimtelijk uitziet). Daarmee is Retailmaker vooral een communicatiemiddel: samen ontdek je wat er in het winkelgebied aan de hand is, samen zoek je naar oplossingen en samen krijg je begrip voor elkaars wensen en belangen.

Daarmee zorgt Retailmaker voor een beter programma van eisen, waarmee architecten plannen kunnen maken waarin de woon- en ruimtelijke kwaliteit tot wasdom komt.